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房地产信贷政策趋温和,目的到底是什么?

15日,国家统计局公布了2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。11月,70城楼市继续降温,从数量上看,新房价格环比上涨的城市有9个,二手房价格环比上涨的城市只剩3个。

对此,业内人士认为,这种状况,会随着信贷政策逐步缓和,购房者可以正常交易,市场会逐步趋于平稳,一线城市有望率先企稳,继而带动其他城市企稳,顺利完成市场在底部的筑底工作,逐步进入正常轨道。

比较难以理解的是,业内人士的判断,到底是建立在什么基础之上的,为什么会对目前出现的情况认为是在底部筑底,房价也会在这样的底部完成筑底,并趋于平稳,难道目前的房价已经很低了吗?已经跌到不能再跌的地步了吗?显然,这是对广大居民、尤其是刚需购房者的误导。

不错,从今年下半年以来的情况看,无论是新建商品房价格还是二手房价格,都出现了价格上涨城市数量越来越少、下降或持平城市数量越来越多的现象。在70城中,新建商品住宅销售价环比上涨的城市数量持续减少,6-11月份分别为55个、51个、46个、27个、13个、9个;二手房也是如此,从2021年4月份开始,二手住宅销售价格环比上涨的城市数量就开始减少,4-11月份分别为54个、50个、48个、41个、27个、17个、4个、3个。

也就是说,过去那种普涨的现象已经不复存在,取而代之的是大部分出现下跌或持平。毫无疑问,这是房地产市场调控的结果,也是广大居民在购房问题上趋于理性的结果,更是开发商自作自受的结果。

要知道,居民会不会购房,取决于三个方面的因素:一是市场趋势,亦即房价变动趋势;二是政策环境,主要是信贷政策环境;三是居民购房心理,到底是对房价变动恐慌还是冷静。很显然,目前的房地产市场,是不适合居民购房的,是会让居民的购房心理越来越趋于理性的。

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从市场的情况来看,很明显的,政策是不鼓励炒房和过度投资住房的,是希望真正把住房回归到“居住”属性的。可以继续把房产称之为“商品房”,但一定是能够提供给广大居民居住的商品房,而不是提供给投资者、特别是投机者投资投机的商品房,从而让商品房回归最初含义,而不是异化后的含义。

从政策环境来看,自“房住不炒”定位提出之后,就已经决定了房地产市场调控政策不会再被房价牵着鼻子走,而是会围绕“居住”二字,对各种炒作、过度投资住房的行为实施打击和控制,在政策上筑好“防火墙”,在政策上堵塞炒房漏洞,从而让炒房者、投机者无机可乘,真正让广大居民能够购买到自己喜欢的、也符合自身经济实力的住房。

从居民的购房心理来看,很明显地,在房价不再一字上涨的情况下,已经变得越来越成熟、越来越理性了。过去,只要听到房价上涨的消息,广大居民就会立即动手购房,不管有没有经济实力,都是先把房购到手为最高目标,因此,也就被开发商抓住了这个弱点,不断制造房价上涨的紧张空气,逼广大居民购房,他们则赚得钵满盆满。现在不一样了,广大居民不再理睬开发商这一套,而是用冷眼看楼市的方式,变得十分成熟和冷静。广大居民越成熟、越冷静、开发商就会越来越焦急、越来越茫然、越来越紧张。

诚然,今天的房地产市场,才是真正回归正常的表现。特别是开发商,纷纷面临资金链紧绷现象,从而萌生了降价售房的想法,导致商品房价格由涨转跌,给广大居民提供了购房的机会。

需要注意的是,面对住房价格下跌,地方政府不淡定了,都在采取措施防止房价下跌,这是很不好的现象。因为,房价刚刚下跌,就来护房价,这不是在给开发商死杠房价打气嘛。对开发商来说,降价售房自有他们的道理,地方政府为什么要阻止呢?因为,开发商不会盲目降价的,而是会更改降价,地方政府没有必要为开发商站台和护盘。

尤其值得注意的是,面对宏观政策、尤其是房地产信贷政策由严厉转向温和,一些地方就更认为房地产市场调控政策要变了,真的非常可笑。我们要说的是,房地产市场调控政策不会变,只是方式方法做一些调整,目的是两个。一是稳定市场,二是稳定刚需。因为,调控的目的就是要让市场趋于稳定和理性,而不是调死市场。政策变温和,也是调控的手段之一。而稳定刚需,则是为了更好体现“房住不炒”定位,让商品房回归“居住”属性。其他的,就没有更深的含义了,地方政府不要自作多情。

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